Zahlreiche steuerliche Optionen

Unternehmen, die sich mit der Entwicklung von Immobilien und dem Kauf und Verkauf von Immobilien befassen, unterliegen einer Reihe von Steuern, wie etwa Mehrwertsteuer, Grunderwerbsteuer, Körperschaftssteuer, Gewerbesteuer, Grundsteuer und Gebäudesteuer. Im Gegensatz dazu bietet die Gründung von Immobilienfonds den Anlegern eine wesentlich attraktivere steuerliche Option, da sie von einer Reihe an Steuervorteilen profitieren können. Daher kann es für diejenigen, die eine Immobilienverwaltung und -entwicklung in Betracht ziehen, nach Abwägung der rechtlichen Zwänge und Möglichkeiten eine gute Lösung sein, einen Immobilienfonds zu gründen oder, da dies zweifellos eine schwierige Aufgabe ist, ihre Projektgesellschaften in einen bestehenden Immobilienfonds einzubringen.

Offene und geschlossene Immobilienfonds

Ein Immobilienfonds ist ein spezialisierter Investmentfonds, das heißt ein Pool von Vermögenswerten, die sich im gemeinsamen Besitz von Anlegern befinden und vom Fondsmanager (mit Hilfe von weiteren Institutionen) aufgelegt und verwaltet werden. Es handelt sich um ein Instrument, das es den Anlegern ermöglicht, ihre Ersparnisse auf einfache, sichere und kostengünstige Weise in den Immobilienmarkt zu investieren, die Risiken zu teilen und so an den positiven Entwicklungen des Immobilienmarktes teilzuhaben.

Seine Gründung hat jedoch auch negative Aspekte, wie hohe Kapitalanforderungen und rechtliche Hürden bei der Zulassung. Immobilienfonds können offen sein, was vor allem für Kleinanleger eine gute Anlagemöglichkeit darstellt: Sie benötigen nicht eine so große Menge an Kapital, um eine Immobilie zu kaufen, die sie dann instandhalten, verwalten, verkaufen und vermieten müssten, damit sich ihre Investition lohnt.

Allerdings können diese kleineren Investitionen den Fondseigentümern die Mittel für die Entwicklung und den Verkauf von Immobilien zur Verfügung stellen. Geschlossene Immobilienfonds nehmen kein Kapital für die Entwicklung auf, sondern eine kleine Gruppe von Anlegern mit einem größeren Kapitalpool gründet einen Fonds, mit dem sie ihre Entwicklung finanzieren können, nur zu günstigeren steuerlichen Bedingungen.

Direkter Vergleich

Sehen wir uns also an, wie viel steuereffizienter Immobilienfonds im Vergleich zu einem traditionellen Unternehmen sind, das Immobilien verwaltet.

Erstens unterliegen Immobilienfonds nicht der Körperschaftssteuer und der Gewerbesteuer. Darüber hinaus profitieren Immobilienfonds auch von einer Verringerung der Grunderwerbsteuer. Für den Erwerb von Immobilien werden in der Regel 4 % des Marktwerts der Immobilie bzw. 2 % für Immobilien mit einem Marktwert von 1 Mrd. Forint bis zu einem Höchstbetrag von 200 Mio. Forint erhoben. Wird die Immobilie jedoch von einem Immobilienfonds erworben, beträgt der Abgabensatz nur 2 % des Marktwerts der Immobilie abzüglich aller Belastungen, ohne die Obergrenze von 200 Millionen Forint.

Bei der Grundsteuer und der Gebäudesteuer gibt es jedoch keinen Unterschied zwischen Immobilienfonds und anderen Unternehmensformen. Wenn Sie am ersten Tag des Kalenderjahres Eigentümer einer Immobilie oder eines Teils einer Immobilie sind, dann müssen Sie diese an die örtliche Kommune abführen. Ein Nachteil kann jedoch darin bestehen, dass die Umsatzsteuerbefreiung Verkäufe zwischen verbundenen Unternehmen ausschließen kann.

Die Vorschriften für die Zahlung der Mehrwertsteuer sind zweigeteilt: Sie entsprechen teilweise den allgemeinen Vorschriften, gewähren aber in gewisser Hinsicht auch einen Rabatt für Immobilienfonds. Ein Immobilienfonds unterliegt ebenfalls der Mehrwertsteuer, das heißt er muss die Mehrwertsteuer in der gleichen Weise abführen und abziehen, als wenn er die Immobilie nicht als Immobilienfonds verkaufen oder kaufen würde. Dies bedeutet 27 % für gebrauchte Immobilien und 5 % für den Verkauf von neuem Wohneigentum. Für Investmentfonds gilt jedoch eine Sonderregelung in Bezug auf die Mehrwertsteuer: Die Verwaltung des Immobilienfonds selbst ist von der Mehrwertsteuer befreit.

Nicht zuletzt werden auch Kleinanleger in offenen Immobilienfonds von einer Entlastung bei der Sozialabgabe profitieren. In der Regel zahlen die Inhaber von Anteilen 15 % persönliche Einkommensteuer (Zinssteuer) auf die Gewinne, die sie beim Verkauf ihrer Anteile erzielen, und seit Sommer 2023 dazu noch 13 % Sozialabgaben. Für Anteile an Immobilienfonds gilt die neue Steuer jedoch nicht.

Die Autorin ist leitende Beraterin und Partner der Beratungsfirma LeitnerLeitner.