Immobilienpreise
Obergrenze wirkt
Laut Fachportal ingatlan.com halbierte sich der monatliche Anstieg der Immobilienpreise auf 1,5%, die Jahresrate fiel daraufhin um mehr als einen Punkt knapp unter 16%. In Budapest wurde die Preisentwicklung eindeutig durch die neue Obergrenze von 1,5 Mio. Forint für den Quadratmeterpreis bestimmt, die als eine Bedingung für das Kreditprogramm „Otthon Start“ gilt. Seit dem Monat Juli, als das Programm verkündet wurde, legten die Quadratmeterpreise für Bestandswohnungen in der Hauptstadt bis Anfang September, dem Startzeitpunkt für die Kreditvergabe, um 5,4% zu – seither nur noch um 2,2%. Die Experten sehen somit eine effektiv wirksame Obergrenze, die den weiteren Preisanstieg für Wohnimmobilien zumindest in Budapest bremsen wird.
Die Durchschnittspreise liegen in der Hauptstadt übrigens aktuell bei 1,4 Mio. Forint (knapp 3.600 Euro) pro Quadratmeter. Wer den vergünstigten Kredit mit 3%-Zins aufnehmen will, braucht sich im 5. Bezirk (2 Mio. Forint), im 1. und 12. Bezirk (1,8 Mio. Forint) erst gar nicht umzusehen. In den Randbezirken 23 und 18 bewegen sich die Quadratmeterpreise derweil um 800.-900.000 Forint, im 16. Bezirk um 1 Mio. Forint.
Letzteren Preis erreicht abseits von Budapest derzeit noch Debrecen, gefolgt von Győr und Szeged mit Quadratmeterpreisen um 900.-950.000 Forint. „Schnäppchen“ gibt es in den Komitatsstädten Salgótarján (unter 300.000 Forint), Békéscsaba (knapp 450.000 Forint) und Kaposvár (ca. 515.000 Forint).
Vorbild Wiener Seestadt
Der Immobilienentwickler Indotek möchte nach dem Vorbild des Neubauviertels Seestadt in Wien bezahlbare Wohnungen schaffen, die den Anforderungen des Kreditprogramms „Otthon Start“ gerecht werden. Konkret will das Unternehmen im 11. Stadtbezirk von Budapest, abgestimmt mit dem Rathaus, gleich mehrere Projekte auflegen, bei denen man die entstehenden Wohnungen mehrheitlich zu Quadratmeterpreisen unter 1,5 Mio. Forint anbietet. Bei Indotek ist man im Gegensatz zu anderen Marktakteuren der Auffassung, dass die von der Regierung definierten Quadratmeterpreise den Immobilienmarkt nicht anheizen, sondern im Gegenteil den Preisdruck senken. Eine spürbare Ausweitung des Angebots wird dazu führen, dass dies gelingt.
“Obergrenze wirkt”
… oder es kommen jetzt wegen des Programms vermehrt billige Wohnungen und weniger gute Immobilien auf den Markt, aber trotzdem noch mit erheblichen Preissteigerungen. Denn das würde jedenfalls erklären, dass laut Otthon Centrum (OC) die Preise in allen Bezirken von Budapest zweistellig gestiegen sind, in einigen sogar um 45 % – ironischerweise gilt dies für die billigsten Wohnsiedlungen in Köbanya und Pesterzsebet.
Wenn das Angebot in den billigen Wohngegenden erheblich steigt und das Angebot in den teuren Wohngebieten gleich bleibt, führt das automatisch zu einem geringeren Durchschnittspreis. Doch zu denken, dass die Reduzierung des Durchschnittspreises gleichbedeutend ist mit sinkenden Preisen, darauf kann nur ein Politiker kommen, unabhängig davon, ob er rechnen kann oder nicht. Wenn Wohnungen in billigen Wohngegenden im Angebot steigen, aber auch im Preis dort (siehe Otthon Centrum) deutlich steigen, dann ist diese Behauptung nur eine Vernebelung der Realität.
Denn unbestritten ist, die Preise insgesamt sind gestiegen, wenn man nicht nur den Durchschnittspreis betrachtet, sondern die Wohngegend betrachtet.
Die Wohnungseigentümer, die bisher erfolglos versucht haben, ihre “Schrottimmobilie” zu verkaufen und sich schon vor längerer Zeit vom Markt zurückgezogen haben, weil ihre Preisvorstellungen sich als unrealistisch erwiesen haben, drängen wieder auf den Markt, drücken den Durchschnittspreis und werden am Ende vielleicht auch noch von den anderen Ungarn durch das Programm subventionieren. Ist das gerecht oder ein wirklicher Erfolg? Ein typischer Fehler einer Zentralwirtschaft, die meint, mit staatlichen Maßnahmen ließen sich Preissteigerungen verhindern. Aber dass das nicht funktioniert, ist uns ja bereits seit den Eingriffen auf dem Lebensmittelmarkt bekannt. Es muss immer wieder nachgesteuert werden, am Ende vielleicht sogar durch ungesetzliche Maßnahmen. Ungarn ist gehört jedenfalls zur Spitzengruppe in Europa, wenn man bei den Lebensmitteln Gleiches mit Gleichem vergleicht.