Wie kam der damalige Eigentümer, die Walter-Gruppe, vor über zwei Jahrzehnten auf die Idee, in Ungarn zu investieren?

Ungarn war nach der Wende unter den ehemaligen Ostblockländern das erste Land, das ausländische Mehrheitsbeteiligung zugelassen hatte. Daher wurden die meisten Direktinvestitionen in den ersten Jahren nach der Wende in Ungarn getätigt. Das Potential wurde auch von unserem damaligen Eigentümer erkannt, der Mitte der 90er Jahre eine große Grundfläche kaufte. Wenig später begann hier der Bau unseres Einkaufszentrums, das vor zwanzig Jahren eröffnet wurde. Darüber hinaus erwarb die Gruppe in Albertfalva im XI. Bezirk und in Soroksár im XXIII. Bezirk zwei weitere Standorte mit Lager- und Büroflächen sowie mit zwei Hotels. Die Nutzfläche in Albertfalva beträgt rund 26.000 qm und in Soroksár 37.000 qm.


Wie viele dieser zwanzig Jahre waren Sie selbst für das Lurdy Ház tätig?

Einmal habe ich drei Jahre, von 2011 bis einschließlich 2012, hier gearbeitet, und nun schon wieder seit etwa drei Jahren. Beide Male als Geschäftsführer. Ich habe also ein gutes Viertel der bisherigen Geschichte unseres Zentrums und Logistikläger hautnah miterlebt. Zu meiner Lurdy-Zeit gehören auch einige Krisenjahre. Ich stieg ein zu einer Zeit, als es dem Lurdy Ház sehr schlecht ging. Seitdem hat sich das Lurdy permanent positiv entwickelt, bei den wichtigsten Parametern gab es unter meiner Führung nur noch Wachstum. In den letzten drei Jahren haben wir unseren operativen Gewinn verdoppelt. Unser Gesamtumsatz liegt inzwischen bei etwa 2,5 Milliarden Forint. Unsere Kft. beschäftigt derzeit rund 15 Mitarbeiter. Dazu kommen noch etwa 30-35 Spezialisten für Facility Management, Marketing, Recht, Sicherheit und Gebäudereinigung. Insgesamt arbeiten im Lurdy Ház rund 2.000 Mitarbeiter. An durchschnittlichen Tagen bedienen sie im Laufe eines Tages rund 10.000 Gäste.


Wie haben Sie damals die Krisenjahre erlebt?

Die Finanzkrise führte in Ungarn zeitversetzt zu einer Wirtschaftskrise. Der Forint brach gegenüber dem Euro ein, Investitionen und der Konsum gingen drastisch zurück, Firmen gingen Pleite und das BIP schrumpfte. Große Lurdy-Mieter wie MATCH zogen sich aus Ungarn zurück, ein anderer wichtiger Mieter, die ungarische Fluggesellschaft Malév, meldete Konkurs an. Damals hatte das Lurdy innerhalb kurzer Zeit eine Leerstandsrate von fast 50 Prozent, hohe Außenstände waren die Folge. Dieser Zustand zwang uns dazu, uns strategisch neu auszurichten. So entstand auch unsere Drei-Säulen-Strategie, basierend auf den Geschäftsbereichen Einzelhandel, Büros und Konferenzcenter. Wir hatten damals etwas gesucht, um uns von den anderen Einkaufszentren abzugrenzen. Außerdem mussten wir berücksichtigen, dass wir in einem Gebiet mit einer relativ geringen Kaufkraft ansässig sind. Heute sind unsere Büros zu etwa 95 ausgelastet. Etwa 90 Prozent unserer Einzelhandelsflächen sind vermietet. Auch unser Konferenzcenter läuft sehr gut. Die Logistikfläche Soroksár ist zu 85 Prozent und die in Albertfalva zu 97 Prozent ausgelastet.


Wie verteilen sich bei Ihnen die Flächen im Lurdy?

Einzelhandelsflächen und das Konferenzcenter belegen etwa die Hälfte der insgesamt 50.000 Quadratmeter des Lurdy. Die andere Hälfte wird von Büros belegt. Von der Einzelhandelsfläche gehören etwa 4.000 Quadratmeter zum Konferenzcenter. Außerdem verwalten wir 1.700 ober- und unterirdische Parkplätze.

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Ausblick vom Dach des Lurdy Ház, im hinteren Teil des Parkplatzes sind die Tribünen des für den Davis Cup errichteten Tennisplatzes zu erkennen.


Haben sich die Flächen-Anteile der drei Säulen im Vergleich zum Zustand im Jahr Ihrer Eröffnung, also 1998 verändert?

Die Konferenzsäule gab es damals überhaupt noch nicht. Heute können wir Konferenzen mit bis zu 1.900 Teilnehmern hosten. Mit dem kombinierten Angebot von Einzelhandels-, Büro- und Konferenzflächen ist das Lurdy in Budapest einzigartig. Die Koexistenz der drei Säulen unter einem Dach ist deswegen so attraktiv, weil sie sich gegenseitig Nachfrage generieren. Derzeit haben wir mehr als 200 feste Mieter im Lurdy. Auf den Logistikflächen gibt es mehr als 50 Mieter. Bei Büros liegen wir mit Quadratmeterpreisen von neun bis zehn Euro preislich im mittleren Segment.


Wie haben Sie es geschafft, bei Büro- und Einzelhandelsflächen eine so hohe Belegung zu erzielen?

Als ich meine Position 2011 bei einer Leerstandrate von etwa 50 Prozent zum ersten Mal übernahm, war es eine meiner ersten Maßnahmen, die Mieten so zu senken, dass wir unser Haus wieder vollbekamen. Ab einer gewissen Auslastung begannen wir dann mit einer Neuausrichtung unseres Geschäfts. Insbesondere bei den Einzelhandels- und Servicemietern versuchen wir uns hochwertiger zu positionieren und hielten stärker nach Mietern Ausschau, die von ihrer Qualität und Reputation besser zu dem von uns angestrebten Image passten. Parallel dazu intensivierten wir unser Bestandsmietermanagement. Neben hohen, wegen des Alters unseres Hauses technisch notwendigen Investitionen wollen wird durch gezielte zusätzliche Investitionen das Lurdy anziehender machen. Die Mieter sollen sich bei uns immer wohler fühlen und für die Konsumenten soll ein Einkauf im Lurdy Ház immer mehr zu einem Erlebnis werden.


Welche größeren Investitionen planen Sie in der nahen Zukunft, um das Lurdy noch anziehender zu machen?

Der Food Court wurde bereits neugestaltet. Das Parkplatzsystem wurde erweitert. Nun haben wir begonnen, neue Aufzüge einzubauen. Auch wollen wir unter dem Kino die vorhandene Fläche ausbauen und neue Flächen schaffen. Insgesamt möchten wir alle unsere Angebote hochwertiger gestalten. Dabei wollen wir das Beste aus unserem Einkaufszentrum mit der etwas ungewöhnlichen Struktur machen. Normalerweise ist ein modernes Einkaufscenter so gestaltet, dass die Kunden vorbei an kleineren Geschäften zu den Ankermietern gezogen werden. Bei uns gibt es hingegen einige, vom Kundenstrom etwas abgelegene Flächen.

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Der frisch renovierte Food-Court.


Warum wurde beim Lurdy diese Form gewählt?

Zum einen war es wohl nicht richtig durchdacht worden. Außerdem ist das Lurdy mit seiner sehr zentralen Lage des Kinos ein Kind seiner Zeit. Vor zwanzig Jahren gab es noch Blockbuster-Filme, die Massen anzogen. Inzwischen werden Kinos durch diverse Entwicklungen zwar insgesamt wieder etwas attraktiver, als zentrale Punkte und Hauptmagnete von Einkaufszentren sind sie aber nicht mehr geeignet. Durch verschiedene bauliche Veränderungen wollen wir dem jetzt Rechnung tragen.

Außerdem möchten wir in der Größenordnung von 800 Quadratmetern weitere Büroflächen schaffen und die Gebäudetechnik modernisieren. Auch bei unserer Außenbeleuchtung und unseren Parkflächen planen wir spürbare Veränderungen.

Wir werden beispielsweise einen Expressweg für Kunden einrichten, die ständige Tickets haben. Außerdem werden wir spezielle Kurzzeit- und Langzeitparkplätze schaffen.

In unserem engeren Einzugsbereich werden in den kommenden Jahren mehr als 4.000 neue Wohneinheiten entstehen oder sind bereits teilweise entstanden. Auch direkt angrenzend an unserem großen Parkplatz sind neue Apartment-Häuser geplant. Damit werden wir immer mehr zum Nahversorger. Mehr Konsumenten kommen in unser Haus. Auch für unsere Büromieter ist diese Entwicklung von Vorteil, da immer mehr ihrer Mitarbeiter im direkten Umfeld ihres Arbeitsplatzes wohnen.

Unser Investitions-Budget für dieses Jahr beträgt rund zwei Millionen Euro. In den kommenden Jahren sind weiterhin hohe Investitionen geplant, um unserer Haus wettbewerbsfähig zu halten.


Werden Sie nicht einmal jetzt zu den Jubiläumsfeierlichkeiten etwas zurückschalten?

Nein. Unsere Bauvorhaben gehen auch während unserer Jubiläums-Feierlichkeiten vom 10. September bis 20. Oktober unverändert weiter.

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Das 1998 eröffnete Lurdy Ház aus der Vogelperspektive.


Wieso haben Sie sich gerade für Tennis und den Davis Cup als Auftaktveranstaltung entschieden?

Dieses prestigeträchtige Großevent passt hervorragend in unsere Strategie, das Lurdy hochwertiger auf dem Markt zu positionieren. Außerdem werden durch das Davis Cup-Turnier natürlich Kunden in unser Einkaufszentrum gezogen und auf den Namen Lurdy aufmerksam. Wir werden übrigens auch selbst von einem Teil der Installationen, so unter anderem von den Tribünen profitieren. Wo letztes Wochenende noch Spitzentennisspieler um den Titel rangen, wird es am Samstag den 22. September unsere zentrale Jubiläumsveranstaltung stattfinden. Dabei wird es unter anderem Konzerte und viele weitere attraktive Programmpunkte geben. Am Ende der Party gibt es ein großes Feuerwerk. Die festlichen Aktivitäten starten am 20. September und dauern bis zum 20. Oktober, wobei die Festaktivitäten nach der Open-Air-Veranstaltung ins Lurdy verlagert werden. Die Zahl 20 werden Sie übrigens häufig in diversen Zusammenhängen sehen, schließlich feiern wir unseren 20. Geburtstag. Aus diesem Anlass gibt es auch 20 Prozent-Rabattaktionen in den Geschäften unserer Mieter.


Planen Sie für die Zukunft eines Veränderung Ihres Mietermixes? Haben Sie eventuell Wunschmieter oder -branchen?

Was wir im Lurdy noch nicht haben, ist ein großer Bekleidungs-Einzelhändler mit starkem Internetgeschäft. Außerdem wollen wir mehr auf Erlebnis-Shopping setzen. So wollen wir unter anderem ein Restaurant mit Dachterrasse und ein Bistro eröffnen. Von der Terrasse wird sich unseren Gästen ein atemberaubender Blick auf die Skyline von Budapest bieten.


In Statistiken ist derzeit viel davon die Rede, dass die Konsumneigung der Ungarn wieder anzieht. Bekommen Sie davon etwas mit?

Ja, sogar ganz deutlich. Die Laune unserer Einzelhändler hat sich merklich verbessert. Es gibt für sie mehr zahlungskräftige Nachfrage und für uns weniger Außenstände von Seiten unserer Mieter. Wenn man durch unser Zentrum geht, dann merkt man ganz deutlich, dass mehr Leute in die Geschäfte kommen und dort auch Geld ausgeben wollen. Zu spüren ist aber auch: Sie kommen immer mehr nicht nur zum Einkaufen, sondern wollen bei uns auch etwas erleben. Diesem Bedürfnis werden wir immer stärker Rechnung tragen.

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„Durch das Davis Cup-Turnier werden natürlich Kunden in unser Einkaufszentrum gezogen und auf den Namen Lurdy aufmerksam.“


Einkaufszentren haben also auch in Zeiten des Online-Shoppings ihre Existenzberechtigung?

Generell wichtig finde ich, dass wir es schaffen, Einzelhändler reinzuholen, die die Verbindung von Internet- und Offline-Geschäft beherrschen, und die im Internet keine Bedrohung, sondern eine Ergänzung sehen. Die Kunden sollen hier die Produkte anfassen und kaufen, die sie sich zuvor im Internet angesehen haben. Die Läden können zunehmend auch eine Rolle als Pickup Points spielen. Nur Einzelhändler, die sich mit dem Internet arrangieren und in der Lage sind, physisch vor Ort einen klar erkennbaren Mehrwert zu bieten, werden uns letztlich langfristig als Mieter erhalten bleiben. Service und Erlebnis werden auch hier großgeschrieben. Die Leute gehen immer mehr in ein Einkaufscenter, um dort Spaß zu haben. Bloß einkaufen kann man auch im Internet oder in speziellen Märkten. Nur Produkte zu verkaufen, ist heutzutage zu wenig.

Ich bin froh, dass es meinem Team und mir in den letzten Jahren gelungen ist, dem Lurdy Ház zu einer anerkannten Position auf dem Markt zu verhelfen und wir uns auf einem nachhaltigen Wachstumspfad befinden. So haben wir jetzt auch die Muße, unser rundes Jubiläum mit unseren Kunden und Partnern gebührend zu feiern.

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