Gegründet wurde die Firma 1998 von den beiden Brüdern Doron und Guy Dymschiz auf einem damals gerade sehr dynamisch wachsenden Markt. Während sich jedoch andere Firmen mit internationalem Profil insbesondere auf Budapest und innerhalb dieses Marktes vor allem auf Expats konzentrierten, wählten die Brüder von vorn herein eine andere Strategie. Abgesehen von Ausländern, die damals insbesondere im oberen Segment für einen großen Teil der Nachfrage verantwortlich waren, stellten sie sich auch auf Ungarn ein. „Wir haben von Anfang an erkannt, dass dieser Markt unser Home Market ist.“ Die Nachfrage von Expats wurde natürlich weiterhin professionell bedient. Allerdings machte man sich nicht von diesem Segment abhängig, wie das damals etliche Immobilienagenturen mit gut klingenden internationalen Namen taten, von denen es heute die meisten nicht mehr gibt.

Dass man sich auf die ungarische Zielgruppe einstellte, ging bei den Brüdern so weit, dass sie sogar Ungarisch lernten. Mit Erfolg. So wurde auch das vorliegende Interview überwiegend auf Ungarisch geführt. Und das, obwohl die beiden in Deutschland geborenen und später in Israel aufgewachsenen Immobilienexperten ausgezeichnet Englisch und Deutsch sprechen.

Blick über Budapest hinaus

Doch nicht nur in Sachen Zielgruppe setzte Duna House auf Nachhaltigkeit. Während andere Büros den Verlockungen des damals boomenden Budapester Immobilienmarktes nicht widerstehen konnten und sich voll auf diesen konzentrierten, wandten die Brüder ihren Blick recht bald über Budapest hinaus und begannen auch in der „Provinz“, Duna House-Büros zu errichten. Schnell erkannten sie dabei, dass sie noch besser vom Marktwachstum profitieren können, wenn sie nicht nur aus eigener Kraft wachsen. So entwickelten sie ein kosteneffizientes Franchise-System nebst den notwendigen Standardisierungen von Prozessen und Marktauftritt. Im Rahmen des 2003 aufgelegten Franchise-Systems bekam das Wachstum der Marke Duna House beziehungsweise der Zahl ihrer Büros erst so richtig Flügel. Heute besitzt Duna House landesweit 151 Büros, davon 20 eigene.

Motiviert von den inländischen Erfolgen begannen die Brüder sodann ernsthaft darüber nachzudenken, ihre ungarische Erfolgsstory im Ausland fortzuschreiben. Geplant war zunächst ein Markteintritt in Rumänien. 2008 war Duna House diesbezüglich bereits in den Startlöchern. Die Krise machte der Umsetzung dieser Absicht dann aber einen Strich durch die Rechnung. Immerhin sorgte sie bei Duna House nicht wie bei vielen Mitbewerbern für schlimmere Verwerfungen. Obwohl die Transaktionszahl 2009 auf dem Immobilienmarkt um etwa 40 Prozent fiel, hinterließ die Krise bei Duna House nur unwesentliche Spuren. „Wenn der Markt gut ist, kann jeder erfolgreich sein und schöne Zahlen präsentieren. Die größere Herausforderung ist aber, Leistung zu erbringen, wenn der Markt nicht so brummt“, sagt Doron selbstbewusst. Da die Firma nicht mit Bankkrediten belastet und ein erstes eigenes größeres Immobilienentwicklungsprojekt noch 2008 erfolgreich beendet worden war, gab es im Zuge der Krise auch keinerlei finanzielle Engpässe. „Bis 2014 haben wir alle Investitionen aus eigenem Kapital getätigt“, so Guy.

Krisensicheres Wachstum

So konnte Duna House selbst in den mageren Krisen- und Nachkrisenjahren, als Mitbewerber schrumpften oder gar den Markt verließen, stetig weiter wachsen. Außerdem konnten die Brüder allmählich wieder eine Expansion ins Ausland ins Auge fassen. Weil Rumänien noch nicht wieder attraktiv genug war, wandten sie den Blick erst einmal nach Norden. Zunächst eröffneten sie 2011 ein Büro in der tschechischen Hauptstadt Prag. Als sich 2015 die Chance bot, über eine größere Akquisition auch auf dem polnischen Markt Fuß zu fassen, mussten sie jedoch erkennen, dass dieser Plan an ihre damaligen finanziellen Grenzen stieß. Nach dem Abwägen der Alternativen stand ihr Plan fest: Mittels eines Börsengangs wollten sich die Brüder die nötige Liquidität am Markt beschaffen. Als jedoch im letzten Jahr bereits alles dafür vorbereitet war, machte der Staat diesem Plan in letzter Minute mit einer unerwarteten gesetzlichen Änderung, die Duna House möglicherweise negativ betroffen hätte, einen Strich durch die Rechnung. Um einen eventuellen Schaden von der Firma in der sensiblen Phase der Börseneinführung abzuwenden, entschieden sich die Brüder kurz entschlossen, den Börsengang auf unbestimmte Zeit zu verschieben.

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Duna House Co-CEO Doron Dymschiz: „Wer vom Wachstum des gegenwärtig wieder boomenden Immobiliensektors profitieren möchte, ohne direkt Immobilien zu kaufen und zu bewirtschaften, kann das auch über unseren Fonds.“

Das galt jedoch nicht für die polnische Akquisition. Letztendlich konnten sie sich mit dem polnischen Eigentümer darauf einigen, dass Duna House den Übernahmepreis teilweise in Anteilen an der Duna House Holding Nyrt. bezahlt. Zwei Drittel der Kaufsumme wurden wiederum mittels Bankkrediten finanziert. So wurde die Duna House Holding schließlich doch noch Eigentümer der polnischen Fima Metrohouse mit immerhin 78 Büros. „Es war für den Markt ein wichtiges Zeichen, dass wir die Transaktion auch auf diese Weise durchführen konnten und dass frisches Kapital vom Markt für uns und die Umsetzung unserer Strategie nicht ‚überlebenswichtig‘ war“, merkt Guy an. „Auch das so gewonnene Jahr erwies sich letztlich als wertvoll, da wir so die Marktteilnehmer schrittweise noch besser an den Gedanken gewöhnen konnten, möglicherweise bald in Duna House-Aktien zu investieren“, pflichtet ihm sein Bruder bei. Beide sind überzeugt davon, dass ihre Firma jetzt in einer deutlich besseren Verfassung den nicht ganz risikofreien Schritt aufs Börsenparkett wagen und auf noch mehr Vertrauen seitens der Investoren bauen kann.

Duna House sorgt an Budapester Börse für frischen Wind

Dass der Börsengang ausgerechnet auf dem Budapester Parkett erfolgt, liegt für die Brüder auf der Hand. „Andere Börsen sind für uns keine Alternative, da wir nur in Budapest auf eine allgemeine Bekanntheit zählen können, die einem erfolgreichen Börsengang zuträglich ist“, so Doron. „Woanders wären wir nur eine Firma mit zwar guten Zahlen, aber doch nur eine Firma mit Zahlen“, unterstreicht sein Bruder diesen Gedanken. „Als Budapester Firma kommt für uns nur die Budapester Börse in Frage“, setzt Guy fort.

Auf die Frage, warum das Budapester Parkett ausgerechnet für Duna House eine attraktive Option darstellt, während es, um es einmal diplomatisch auszudrücken, von ungarischen Firmen nicht gerade überlaufen wird, können die Brüder nur spekulieren. Möglicherweise seien es die Transparenzvorschriften, die viele Interessenten abschrecken. Genau das stelle jedoch zumindest für Duna House kein Problem dar. „Wir haben auch bisher schon sehr transparent gearbeitet, durch die Börsenanforderungen in Sachen Transparenz wird sich für uns kaum etwas ändern“, ist sich Guy sicher.

Die Exotenrolle als einer der beiden einzigen Neueinsteiger dieses Jahres an der Budapester Börse habe sogar angenehme Nebeneffekte. So erhielt Duna House von den Mitarbeitern der Börse, die natürlich über jede Belebung des Angebots hocherfreut sind, jedwede Unterstützung. Zumal es sich bei Duna House um eine solide aufgestellte und seit 2012 im zweistelligen Bereich wachsende Firma handelt. „Dass wir jetzt rund um unseren Börsengang – eben weil so etwas in Budapest nicht gerade alltäglich ist – in aller Munde sind, hat natürlich auch einen angenehmen Marketing-Effekt“, weist Doron schmunzelnd auf einen weiteren positiven Aspekt des Börsengangs hin.

Der Börsengang ist aber bei weitem nicht das einzige große Ereignis für Duna House in diesem Jahr. So habe die Firma auch einen offenen Immobilienfonds aufgelegt. „Wer vom Wachstum des gegenwärtig wieder boomenden Immobiliensektors profitieren möchte, ohne direkt Immobilien zu kaufen und zu bewirtschaften, kann das auch über unseren Fonds“, wirbt Doron. Und um gleich eine im Raum stehende Frage vorwegzunehmen, fügt er sodann an, dass in dem Fonds keinesfalls nur Duna House-Immobilien vorkommen, sondern generell attraktive Immobilien, die nach objektiven Kriterien ausgewählt worden sind. Sein Bruder fügt noch an: „Der Fonds ist in erster Linie dazu da, über eine möglichst gute Performance Käufer zu finden, und nicht etwa, um unsere eigenen Immobilien besser zu verkaufen.“

Duna House meldet sich als Entwickler zurück

Unabhängig davon tritt Duna House nach Jahren der Abstinenz aber auch wieder als Immobilienentwickler auf den Plan. Zu diesem Zweck wurde mit der israelischen Firma Eldar Investment mit paritätischem Eigentumsanteil die Firma MyCity Group gegründet, die gegenwärtig die Errichtung von 430 Wohnungen mit insgesamt 30.000 Quadratmetern plant; bei einem Teil des Vorhabens erfolgte bereits der erste Spatenstich, bei anderen sind die Grundstücke gekauft.

Hinter den neuerlichen Bauaktivitäten steht aber keinesfalls ein Fokuswechsel von Duna House. Nach wie vor betrachte man sich in erster Linie als Immobilienhändler und nicht als Entwickler. „Gegenwärtig sind die Rahmenbedingungen im Wohnungsbausektor aber so günstig, dass natürlich auch wir davon profitieren möchten“, erklärt Guy. Das Ganze betrachte man aber eher als Zusatzgeschäft. „Wir haben nicht vor, uns langfristig und intensiv auf dem starken Schwankungen unterworfenen Markt für Immobilienentwicklungen zu engagieren“, fügt Doron an und verweist auf die Lehren der zurückliegenden großen Krise am Immobilienmarkt.

Ganz anders sieht es bei Geschäftsaktivitäten aus, die direkt mit dem Immobilienhandel verbunden sind. So habe man beispielsweise schon recht bald nach der Gründung von Duna House eine Firma geschaffen, die auf die Finanzierung von Immobilientransaktionen spezialisiert ist. Weiterhin vermittle man Bausparprodukte. Außerdem gibt es im Portfolio von Duna House eine Firma, die sich mit der Wertschätzung von Immobilien beschäftigt. Neueren Datums ist eine Firma, die sich mit der Energiezertifizierung von Immobilien befasst. „Diese Dienstleistungen stehen selbstverständlich auch externen Kunden zur Verfügung“, bemerkt Doron. „Ziel dieser und weiterer ähnlicher Aktivitäten ist es, den wirtschaftlichen Erfolg von Duna House möglichst unabhängig von den Schwankungen am Immobilienmarkt zu machen“, so Guy. Außerdem mache es natürlich die Ertragsbasis sicherer, wenn man auf mehreren Beinen stehe.

Gute Beziehung der Brüder ist eine wichtige Basis

Nach so viel Diversifizierung und Internationalisierung bleibt uns nur noch, nach den ganz menschlichen Erfolgsfaktoren von Duna House zu fragen, insbesondere nach dem harmonischen, dem geschäftlichen Wohl der Firma dienenden Miteinander von Doron und Guy Dymschiz. Dass die Chemie zwischen den beiden zu stimmen scheint, wird während des einstündigen Interviews offensichtlich. Das war bei dem Interview, das der Autor dieser Zeilen mit den Brüdern bereits 2003 führen konnte, nicht anders.

Weiterhin sei eine vernünftige Arbeitsteilung wichtig, aber auch, dass größere Entscheidungen nur gemeinsam getroffen werden. „Das heißt nicht, dass es zwischen uns nicht auch mal heftige Diskussionen gibt…“, so Guy, „… sie sind aber stets konstruktiv und wirken quasi wie ein Filter, den die Entscheidungen passieren müssen, sodass sie einen Schutz darstellen“, setzt Doron fort. Für kontraproduktive Konflikte hätte man auch schlicht und ergreifend keine Zeit, stellen beide einhellig schmunzelnd fest.

Derzeit gehören den beiden Brüdern rund 95 Prozent der Duna House Holding Nyrt., etwa drei Prozent sind in polnischer und weitere rund zwei Prozent als langfristige Motivation in den Händen von Duna House-Managern. Durch den Börsengang und mögliche weitere Transaktionen wird sich der paritätisch gehaltene Anteil der Brüder nicht unter 70-75 Prozent verringern. Das starke Rückgrat der Firma wird also unverändert erhalten bleiben.

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