Der Quadratmeterpreis für eine Neubauwohnung wird in Budapest in wenigen Monaten bei umgerechnet 2.000 Euro angelangt sein. Ende 2015 mussten Käufer in der ungarischen Hauptstadt ungefähr mit 1.500 Euro je Quadratmeter kalkulieren, momentan sind es 1.900 Euro, geht aus dem aktuellen Budapester Wohnungsmarkt-Report (BLR) hervor.

Explodierende Quadratmeterpreise

Die Durchschnittspreise schossen binnen eines Jahres um ein Viertel in die Höhe, wobei Interessenten nur unter einigen hundert Projekten wählen können. Aktuell stehen mehr als 4.000 Wohnungen zur Auswahl, doch muss sich weiterhin beeilen, wer sich eine „Traumwohnung“ wünscht. Denn in vielen Budapester Stadtbezirken werden mehr als die Hälfte der Wohneinheiten laufender Projekte schon vor der Fertigstellung verkauft oder wenigstens reserviert. Mehr noch: Es kommt ein neuer Trend auf, die Wohnungen vom Reißbrett an den Mann (und die Ehefrau) zu bringen. Dabei kostete so eine neue Wohnung laut BLR-Statistik im Durchschnitt des Marktes im August bereits 42,4 Mio. Forint – das waren schon wieder 2,8 Mio. Forint mehr, als noch im Mai.

Dieser Preisauftrieb ist nicht eben natürlich, wenn man bedenkt, dass die Mehrwertsteuer (ÁFA) für den Kauf von Neubauwohnungen Anfang 2016 vom normalen Steuersatz mit 27 Prozent auf 5 Prozent gesenkt wurde. Die spezifischen Quadratmeterpreise hätten sich dem Markttrend entsprechend im Schnitt um 100.000 Forint (300 Euro) verteuern können, die Entwickler streichen aber praktisch noch mal so viel Geld mit jedem verkauften Quadratmeter von den Kunden ein, in dem sie diese um die ÁFA-Senkung prellen. So versteht sich das Spiel von Angebot und Nachfrage am ungarischen Wohnungsmarkt.

Bei jeweils zwei von drei Neubauwohnungen haben wir heute Angebotspreise, die über dem Bruttopreisniveau von Ende 2015 liegen. Dabei misst das Zentralamt für Statistik (KSH) auch weiterhin Nullinflation für die Verbraucherpreise. Im Segment des Hochbaus wird eine moderate Preissteigerung um 3-4 Prozent ausgewiesen, freilich mit steigender Tendenz seit Ende 2013. Doch selbst damit müssten Neubauwohnungen heute aufgrund der Mehrwertsteuersenkung ein Sechstel weniger kosten.

Irrationales Handeln

Die Banken glauben nichtsdestotrotz, dass der große Boom beim Wohnungskauf erst noch bevorsteht. Das Zauberwort heißt eigentlich schon seit Jahresbeginn CSOK (zu Deutsch: Kuss). Dieses amüsante Kürzel steht für das neue Wohnungsbauförderprogramm der Orbán-Regierung. Anfang des Jahres titelten wir in diesem Magazin „Ein Kuss sorgt für Ekstase“ (Budapester Zeitung 03/2016, Seiten 16+17), denn Familien sollten üppige Millionenbeträge für die Verwirklichung ihres Wohntraums erhalten. Schon damals verwiesen wir aber auch auf die wundersame Teuerung über den Jahreswechsel sowie zahlreiche Ausschlussgründe. Unter Letzteren war einer die vermutlich lange Schwarzliste bei den Banken, die in Verbindung mit den Hunderttausenden faulen Krediten zu Zeiten der großen Krise angelegt worden sein dürfte.

Tatsache ist, dass nach den aktuellsten Statistiken des Wirtschaftsministeriums bis Ende Juli landesweit gerade einmal 11.200 CSOK-Anträge mit einem Gesamtvolumen von 27,6 Mrd. Forint an Vergünstigungen durch die Banken entgegengenommen wurden. Das entspricht staatlichen Zuschüssen von 2,45 Mio. Forint je Familie und liegt erstaunlich nahe an der Summe von 2,6 Mio. Forint, die Familien mit zwei Kindern für den Kauf oder den Bau einer Neubauwohnung erhalten. Voraussetzung für die Inanspruchnahme ist eine Mindestwohnfläche von 50 Quadratmetern. Solche Wohnungen kosteten in Budapest im Vorjahr im Schnitt 23-24 Mio. Forint; bis die Familie mit ihrem Antrag bei der Bank im Frühjahr durch war, waren es aber bereits 27-28 Mio. Forint. Für haargenau die gleichen 50 Quadratmeter. Ausgehend von den Durchschnittswerten handelt also jeder Käufer irrational, der das Abenteuer Wohnungskauf (nebst Kreditaufnahme) nur deshalb im Jahre 2016 wagt, weil der Staat ein tolles Wohnungsbauförderprogramm aufgelegt hat.

Wohnung muss nicht bezugsfertig sein

Das große Fördergeld fließt erst ab drei Kindern. Solche Familien erhalten 10 Mio. Forint vom Staat, weshalb vier von fünf Familien unter den CSOK-Antragstellern im ersten Halbjahr erklärten, wenigstens drei Kinder großziehen zu wollen. Die Mindestwohnfläche von 60 Quadratmetern würde solchen Familien – wieder von den Preisen in der Hauptstadt ausgehend – immerhin eine kleinere Scheibe vom Projektgewinn belassen; ungefähr 4 Mio. Forint gemessen an jenen 6 Mio. Forint, die sich der Entwickler abzweigt. Mit drei Kindern denken aber Familien gerade im ländlichen Raum weniger in Wohnungs-, denn in Hausdimensionen. Beim Bau eines Einfamilienhauses fließen ebenso 10 Mio. Forint an Zuschüssen, die Wohnfläche muss aber wenigstens 90 Quadratmeter erreichen. Wer sich selbst als Bauherr betätigt, erspart sich die unverschämten Spannen der Entwickler, kommt beim Einkauf von Baumaterialien im Wert von maximal 5 Mio. Forint in den Genuss der auf 5 Prozent reduzierten Mehrwertsteuer und kann von der Bank bis zu 10 Mio. Forint als zinsgünstigen Kredit aufnehmen.

Deshalb und weil die Regierung gerade erst wieder die Bedingungen für die CSOK-Antragsteller gelockert hat, hoffen die Geldinstitute im Herbst endlich auf einen richtigen Boom. Eine sehr relevante Neuregelung besagt nämlich, dass die staatlichen Vergünstigungen bereits beansprucht werden können, bevor die angestrebte Immobilie überhaupt bezugsfertig ist. Zwischen Januar und Juli reichten die Banken Wohnungskredite im Volumen von 260 Mrd. Forint aus – im Vorjahr waren es zur gleichen Zeit erst 177 Mrd. Forint. CSOK-Darlehen hatten daran somit nur einen Zehntelanteil. Die Kreditfinanzierungskosten liegen derzeit deutlich unter sechs Prozent; für hiesige Verhältnisse fantastische Bedingungen, sich zur Not auch ohne staatliche Beihilfen zu verschulden.

Markt weit weg von normalen Kapazitäten

Die Experten sehen nunmehr also gute Chancen, dass der Wohnungsbau die Konjunktur anheizen kann. Im Jahre 2014 wurde in Ungarn ein Bauvolumen pro Kopf der Bevölkerung von gerade einmal 700 Euro realisiert. In Westeuropa waren es zur gleichen Zeit durchschnittlich 3.100 Euro, in Österreich sogar 3.900 Euro. Es ist also genügend Spielraum für Wachstum gegeben. In diesem Jahr rechnet die Baumarktprognose von Build-Communication zwar noch mit einem Rückschlag um 18 Prozent, 2017 dürfte es aber immerhin schon um ein Zehntel aufwärts gehen. Darunter wird dem Wohnungsbau ein Sprung um 35 Prozent zugetraut. Allerdings wird es in den Folgejahren keine zweistelligen Zuwächse mehr geben. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen wird bis 2019 auf jeden Fall Jahr für Jahr zunehmen und sich landesweit 20.000 Einheiten annähern. Damit ist diese fachliche Prognose deutlich weniger euphorisch als die Erwartungshaltung der Regierung, in deren Plänen mit „Kuss“-Hilfe bereits im laufenden Jahr 20.000 Wohnungen entstehen sollten.

Für einen Markt von der Größe des ungarischen wären jedoch 40.000 Wohnungen im Jahr normal. So viele wurden aber in den vergangenen vier Jahren nicht einmal zusammengenommen gebaut. Der Auftragseingang der im Hochbau tätigen Firmen bewegte sich in jenem Zeitraum um 650-700 Mrd. Forint jährlich; für das laufende Jahr zeichnen sich dem bis Juli abgebildeten Trend zufolge Neuaufträge im Gesamtvolumen von 750 Mrd. Forint ab. Noch erfreulicher ist die Entwicklung hinsichtlich des Auftragsbestandes am jeweiligen Monatsende. Hier waren im langjährigen Mittel Werte um 170-180 Mrd. Forint charakteristisch, bevor sich die Bauindustrie ab Herbst vorigen Jahres immer sattere Zahlen in die Bücher schreiben konnte. Im vorigen Oktober summierten sich die abzuarbeitenden Aufträge auf mehr als 200 Mrd. Forint, im März dieses Jahres waren es 240 Mrd. Forint, im Juli deutlich mehr als 270 Mrd. Forint.

Immobilie als Geldanlage

Der Wohnungsmarkt befindet sich zweifellos im Aufwind. Die Immobilienentwickler verhalten sich im Augenblick so, als ließe sich wirklich alles verkaufen, was neu gebaut wird. Egal, wo, in welcher Qualität und zu welchem Preis. Das staatliche Wundermittel CSOK ist dabei gar nicht marktbestimmend. Die Immobilienmakler der Balla-Kette haben ermittelt, dass nur jeder sechste Käufer einer Neubauwohnung überhaupt die staatlichen Beihilfen in Anspruch nehmen will. Ehe für solche Käufer die Finanzierung anläuft, sind die meisten Wohnungen in den Mehrfamilienhäusern aufgrund der rasant gestiegenen Nachfrage jedoch längst verkauft. Der Markt wird vielmehr durch die gestiegene Kaufkraft jener ungarischen Mittelschicht gezogen, die im heutigen Umfeld wieder eine Immobilie als beste Geldanlage betrachtet.

Der seit 1998 ermittelte Wohnungspreisindex der Handelsbank FHB ist im I. Quartal 2016 nominal auf den höchsten Stand geklettert. Zum Realwert kalkuliert bewegen sich die Preise derweil auf dem Niveau von Mitte 2009. Seit April 2014 hält der Preisauftrieb an – seither legten die Preise für Wohnimmobilien um 40 Prozent zu. Nominal liegen die Preise derzeit um durchschnittlich sieben Prozent höher als Anfang 2008, dem absoluten Spitzenwert noch aus der Zeit vor der großen Krise. Der neue Boom ist auch daran ersichtlich, dass im Zeitraum April-Juni in Budapest vier Mal mehr Baugenehmigungen ausgegeben wurden, als vor einem Jahr um diese Zeit.

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